Kwestia wynajmu lokali mieszkalnych (np. dla pracowników) wydaje się tak powszechną sprawą, iż wydawać by się mogło, że nie powinna wzbudzać ona już żadnych wątpliwości podatkowych. Niemniej, interpretacja przepisów określających właściwą stawkę VAT bądź zwolnienie na przestrzeni lat zmieniała się, a co za tym idzie, w praktyce gospodarczej, nadal zdarzają się w tym względzie spory z organami podatkowymi.
Na wstępie należy wskazać, iż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635).
Regulacja ta determinują, iż aby skorzystać z ww. zwolnienia należy spełnić następujące warunki, tj. wynajmowana nieruchomość:
- musi mieć charakter mieszkalny;
- jest na własny rachunek;
- realizuje cel mieszkaniowy lub dokonywana jest na rzecz społecznych agencji najmu.
W znaczący sposób kwestie możliwości stosowania zwolnienia dla prowadzonego najmu lokali mieszkalnych uporządkowała interpretacja ogólna Ministerstwa Finansów z dnia 18 października 2021 r. (sygn. PT1.8101.1.2021), która wskazała, że usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika VAT na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT.
W tym rozstrzygnięciu, powołując się m.in. na wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 marca 2013 r. (sygn. akt I FSK 1012/12) oraz z dnia 8 maja 2018 r. (sygn. akt I FSK 1182/16), wskazano, że ww. zwolnienie nie ma zastosowania w przypadku wynajmu pomiędzy podatnikiem VAT a podmiotem gospodarczym, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia (podmiotu gospodarczego).
Tym samym, od momentu opublikowania ww. interpretacji ogólnej, nie ulega wątpliwości, iż nawet jeśli Spółka wynajmując lokal mieszkalny, udostępnia go pracownikom, zleceniobiorcom czy współpracownikom, którzy realizują w nim mieszkają (realizują cel mieszkaniowy), to taki wynajem, na rzecz tej Spółki, nie będzie korzystał ze zwolnienia VAT z art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy VAT. Zastosowanie znajdzie wówczas zasadniczo stawka podstawowa.
Alternatywnie, w takich sytuacjach, można przeanalizować kwestię opodatkowania takich świadczeń stawką 8% VAT właściwej dla usług zakwaterowania (najmu krótkoterminowego).
Niemniej, aby móc skorzystać z obniżonej stawki względem stawki podstawowej przy usługach najmu, kluczowe jest spełnienie kilku istotnych warunków takich jak:
- długość najmu – stawka 8% może być zastosowana, gdy mamy do czynienia z najmem krótkoterminowym, czyli okres udostępnienia lokalu mieszkalnego musi być określony czasowo w interwałach maksymalnie tygodniowych;
- dodatkowe świadczenia – przyjmuje się w interpretacjach, że tego rodzaju najem ma charakter podobny do usługi hotelowej, czyli jest związany z dodatkowymi świadczeniami, których nie ma przy najmie długoterminowym;
- brak stałych najemców – co istotne, najważniejszym rozróżnieniem jest fakt, że przy najmie krótkoterminowym zmieniają się najemcy, co w sposób diametralny różni go od najmu długoterminowego, gdzie występuje długoterminowa tożsamość najemców.
Przykładowo, warta odnotowania jest Wiążąca Informacja Stawkowa Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 11 lutego 2026 r. (sygn. 0112-KDSL2-1.440.544.2025.4.SG), gdzie wskazano, że:
„(…) prowadzi działalność gospodarczą polegającą na odpłatnym, krótkoterminowym udostępnianiu lokali mieszkalnych na terenie miasta (…) oraz innych lokalizacji w Polsce.
Usługi są świadczone głównie na rzecz firm, które kierują do tych lokali swoich pracowników w celu zapewnienia im zakwaterowania w czasie wykonywania pracy poza miejscem zamieszkania.”
Ww. rozstrzygnięciu organ uznał, iż krótkoterminowy najem mieszkań na rzecz firm udostępniających te lokale mieszkalne na rzecz pracowników, umożliwia zastosowanie stawki 8% VAT.
Podobnie wskazano się w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia:
- 18 maja 2018 r. (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.170.2018.1.NF);
- 17 marca 2017 r. (sygn. 3063-ILPP1-1.4512.19.2017.3.MJ).
Podsumowując, w naszej ocenie, kwestia wynajmu lokali mieszkaniowych bezpośrednio na rzecz podmiotów gospodarczych nadal wzbudza wątpliwości i problemy interpretacyjne. Zasadniczo, od momentu opublikowania wskazanej w artykule interpretacji ogólnej, przyjmuje się, że nawet jeśli podmioty gospodarcze wynajmując lokal mieszkalny, udostępniają go pracownikom, zleceniobiorcom czy współpracownikom, którzy realizują w nim mieszkają (realizują cel mieszkaniowy), to taki wynajem nie będzie korzystał ze zwolnienia VAT z art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy VAT. Zastosowanie znajdzie wówczas zasadniczo stawka podstawowa – chyba, że zostaną spełnione warunki dla obniżonej stawki właściwej dla najmu krótkoterminowego.
